Der Immobilienberater ist aus dem Maklerberuf hervorgegangen, aber die Aufgaben sind unterschiedlich. Sie vermitteln nicht nur Objekte, sondern beraten auch in Sachen Finanzierung, Steuern und Recht.




Immobilienberater sind für eine ganze Reihe von Aufgaben zuständig. "Hier verschmelzen oft Immobilien- und Unternehmensberatung", erklärt Erwin Sailer, der sich als ehemaliger Geschäftsführer des Rings Deutscher Makler Bayern gut in der Branche auskennt.

Je nach Kunde, Branche, Präferenzen und Budget sind zahlreiche Aspekte zu beachten. "Wachstumsorientierte Unternehmen benötigen Immobilien, die Optionen auf mehr Räume bieten", so Sailer. Wird beispielsweise eine Zweigstelle eröffnet, muss sich der Berater erst einmal mit dem Corporate Design des Mutterhauses beschäftigen: "Die Filiale darf kein anderes Erscheinungsbild haben als die Zentrale."

Den Mietpreis mitbestimmen

Die Kaufhof-Gebäude beispielsweise seien alle nach einer einzigen Vorgabe entstanden. Klischees - etwa Notare und Anwälte nur in renovierten Altbauten mit dunklem Parkett unterzubringen - hält er aber für überholt.

Bei Büromietverträgen sind die Berater an der Mietpreisgestaltung beteiligt. Zudem müssen sie darauf achten, dass keine konkurrierenden Firmen unter einem Dach untergebracht werden. Das erfordert eine gute Marktkenntnis, die weit über die Immobilienbranche hinausgeht.

Rechtliche Regeln kennen und anwenden

Und es gibt zahlreiche rechtliche Regelungen, die zu beachten sind: So sollte ein Mieter verpflichtet werden, nicht einfach aus seinem Laden in einer Passage auszuziehen, wenn das Geschäft nicht mehr läuft, selbst wenn er weiter Miete zahlt.

"Leerstand suggeriert eine sterbende Innenstadt, macht einen schlechten Eindruck auf die Passanten, schreckt neue Mieter ab und schädigt das Geschäft der anderen Läden", begründet Sailer. Die Bandbreite der Spitzfindigkeiten ist breit - spätestens beim Wissen um die rechtlichen Rahmenbedingungen trennt sich die Spreu vom Weizen der Berater und ihrer Qualifikationen.

Objekte bestimmen den Markt

Anders als im Ausland findet der Zugang der Berater zum deutschen Immobilienmarkt in der Regel über das Objekt statt. Das heißt: Wer Immobilien vermittelt, übernimmt oft auch die Rolle eines Verkaufsberaters und hat die Aufgabe, Markt-, Objekt- und Lageanalysen durchzuführen. "Das geht bis zur Erarbeitung eines Marketing- und Werbekonzepts", ergänzt Sailer.

Wenn Kunden aus dem Ausland nach Deutschland expandieren, brauchen sie nicht nur ein passendes Domizil, sondern auch eine intensive Beratung zum deutschen Wirtschafts- und Steuerrecht. Das gilt umgekehrt für Unternehmen, die ins Ausland gehen, beispielsweise bei der Suche nach geeigneten Produktionsstandorten bei der Verlagerung von Arbeitsplätzen nach Osteuropa oder Asien. Die Aufgaben der Immobilienberater sind also denkbar vielseitig und anspruchsvoll.

Negative Details müssen auf den Tisch gebracht werden

"Die Beratung schließt auch die Besprechung der negativen Details mit ein", betont Sailer. Makler seien zum Beispiel nicht verpflichtet, Nachteile von Standorten und Objekten aufzuspüren, Immobilienberater müssten dagegen auch recherchieren, ob die Objekte einen Haken haben. "Richtig beraten kann auch zu einem Abraten von einem geplanten Geschäft führen", so Sailer.

Die Aufgaben im Einzelnen:

• Finanzberatung: Erstellung von individuellen Finanzierungskonzepten
  Technische Beratung: enge Kooperation mit Bauingenieuren und Architekten zur Erstellung von bautechnischen Konzepten
• Wirtschaftliche Beratung: Ertrags- und Kostenanalysen, Aufspüren von Ertragsreserven und Kosteneinsparungspotenzialen, Entwicklungschancen und -risiken von Immobilienanlagen
• Steuerliche Beratung: Steuersparkonzepte, Abschreibungsmöglichkeiten
• Rechtsberatung: Beratung über vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten und Grenzen. Nach dem künftigen Rechtsdienstleistungsgesetz stellt diese Beratung eine Ergänzung zur Gesamtberatung dar, die sich aus dem Beratungsgegenstand ergibt
• Verkaufsberatung: Vorarbeiten wie etwa Lageanalyse, Marktanalyse, Objektanalyse, Preisberatung, Zielgruppenbestimmung, Werbekonzepte

Qualifikationen

"Der Beruf des Immobilienberaters ist eine vorwiegend kommunikative Tätigkeit", erklärt Sailer. Und damit ist nicht nur der professionelle Kontakt zu den Geschäftspartnern gemeint, "sondern auch eine ansprechende Präsentation, Beschreibung und Bebilderung der Angebote im Internet".

Die Branche benötige spontane, extrovertierte Typen, die auf andere Menschen zugehen können und eine optimistische Grundhaltung vermitteln. Natürlich gibt es auch schwarze Schafe in der Branche: "Um den Ruf der Immobilienbranche zu verbessern, gehören Integrität und Zuverlässigkeit zu den wichtigsten Eigenschaften", betont Sailer.

Studium, Ausbildung, Weiterbildung

In der Immobilienbranche gibt es Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten auf verschiedenen Ebenen. Zu nennen sind vor allem:

• Das Hochschulstudium mit Abschlüssen zum Immobilienökonom, beziehungsweise Diplom-Kaufleuten oder entsprechenden Bachelor- und Master-Abschlüsse an Universitäten, Fachhochschulen und Berufsakademien
• Diplom-Immobilienwirt, Diplom-Sachverständige für bebaute/unbebaute Grundstücke und Vermögensmanager an der Deutschen-Immobilien-Akademie an der Uni Freiburg
• Die Ausbildung nach dem Berufsbild der Immobilienkaufleute (IHK)
• Die Weiterbildung zum Immobilienfachwirt
• Immobilienwirtschaftliche Zertifikatslehrgänge im Rahmen der Erwachsenenbildung an IHK-Akademien für Einsteiger

Arbeitsmarkt und Karrierewege

Immobilienberater werden meist in überregional tätigen Maklerunternehmen, in Immobilien-Consultingunternehmen, Banken oder Beratungsfirmen angestellt. Aber auch die Immobilienabteilungen und Immobiliengesellschaften von Industrieunternehmen, Handelsfirmen (Corporate Real Estate Management, CREM) und die Öffentliche Hand (Public Real Estate Management, PREM) benötigen zunehmend Fachkräfte.

Der Stellenmarkt sieht sehr gut aus: "Bei ausgebildeten Immobilienkaufleuten ist es fast nicht denkbar, dass sie keine Anstellung bekommen", macht Sailer Mut. Allerdings kommt es - wie in anderen Bereichen auch - auf eine gute fachliche Qualifikation an, "denn alles wird komplizierter".

Gehälter und Honorare

"Bei den Gehältern gibt es keine Transparenz", so Sailer, "niemand erzählt gerne, was er verdient." Gewerkschaftliche Strukturen sind nicht vorhanden, und auch vom Verband liegen keine Studien vor. Aber anders als Makler werden Berater nicht für den Erfolg bei Vermittlung der Objekte bezahlt, sondern auf einer Honorarbasis für die erbrachte Dienstleistung, die sich vom Geschäftswert oder den geleisteten Beratungsstunden berechnet.

(Kirsten Seegmüller, 04.05.2007 / Bild: Amir Kaljikov, Fotolia.com)